Tabelle millesimali del Condominio
Premessa
Si stima che oltre l'ottanta per cento (80%) delle famiglie italiane vivono in Condominio. Basterebbe ciò a giustificare tutto l'interesse sugli argomenti che riguardano il Condominio, dalle tabelle millesimali alla ripartizione delle spese.
Tali "Tabelle Millesimali" in estrema sintesi esprimono nient'altro che la quota di partecipazione al Condominio.
Il Codice Civile stabilisce che il diritto sulle parti comuni è proporzionale al valore di ogni unità immobiliare (Art. 1118 C.C.); tale valore viene espresso, per fini pratici, in millesimi di proprietà.
Le Tabelle dei Millesimi sono un allegato del Regolamento di condominio e la stesura è obbligatoria ai sensi delle Disposizioni di Attuazione del Codice Civile Art. 68.
Di seguito, una illustrazione delle Tabelle Millesimali dal punto di vista dell'approccio tecnico ai fini della stesura della Relazione tecnica e delle relative tabelle sintetiche.
La creazione delle Tabelle Millesimali può rendersi necessaria ex-novo alla costituzione del condominio, ovvero per la loro revisione (si pensi ai numerosi casi di trasformazione dei sottotetti in mansarde consentito da Leggi Regionali). La modifica di quelle esistenti può essere richiesta per le ragioni di cui all'Art. 69 delle Disposizioni di Attuazione del Codice Civile oppure di comune accordo tra i condomini (all'unanimità) portandole poi all'approvazione dell'assemblea di condominio.
Le tabelle millesimali possono essere dal punto di vista giuridico, in base a come vengono formate:
- di natura negoziale;
- di natura deliberativa.
Le prime sono predisposte dal costruttore o comunque dal dante causa e tutti gli acquirenti di unità immobiliari le accettano nell'atto di acquisto. A volte il regolamento condominiale è depositato presso un notaio e trascritto in conservatoria (dovrebbe essere trascritto con tutti gli allegati tra cui il più importante le tabelle millesimali). Esse sono solo e soltanto quelle che derogano ai criteri di riparto dettati dal codice civile.
Le altre non sono accettate in un negozio giuridico e sono di natura deliberativa, che sebbene adottate all'unanimità, hanno una forza minore, ossia sono più facilmente modificabili.
APPROVAZIONE TABELLE MILLESIMALI
La riforma del Condominio con Legge 220/2012 (entrata in vigore il 18 giugno 2013, e Decreto Legge 23 dicembre 2013, n. 145, convertito con Legge 21 febbraio 2014, n. 9) ha coinvolto gli articoli che vanno dal 1117 al 1138 del Codice Civile e dal 61 al 72 e 155-bis delle Disposizione di Attuazione del Codice Civile. L’aggiornamento del Codice Civile ha recepito alcuni principi sanciti dalla giurisprudenza, ma non ha risolto tutte le problematiche.
Per quanto riguarda l’approvazione delle tabelle millesimali, prima della riforma la Corte di legittimità (ad es. Cass., sent. n. 14951/2008) per molti anni si era sempre espressa escludendo la competenza dell’assemblea a modificare il contenuto delle tabelle millesimali perché tale attività modificativa non rientrava nella competenza di tale organo trattandosi di un “negozio di accertamento”, e per tale motivo era richiesto il consenso unanime dei condomini o, in alternativa, un provvedimento da emanarsi giudizialmente, in contraddittorio con tutti i condomini. Nella maggior parte delle situazioni, si generava il paradosso: di venir meno l’unanimità, che dal punto di vista pratico era pressoché inattuabile, in quanto era anche estesa al condòmino in palese conflitto di interessi, che era nel contempo autore di una modifica. Allora, le tabelle millesimali potevano essere modificate, senza l’unanimità, solo con ricorso all’autorità giudiziaria qualora ricorressero i presupposti indicati nell'art. 69 disp. att. cod. civ.. Tuttavia, rimanendo una indicazioni qualitativa sono stati incardinati una numerosa serie di giudizi a volte anche molto controversi. Nel 2010 le Sezioni Unite della Cassazione civile, con le sent. n. 18477 del 9 agosto e n. 18331 del 6 agosto 2010, hanno determinato una svolta epocale nell’orientamento giurisprudenziale in materia di revisione delle tabelle millesimali, qualora si verificassero le condizioni previste dall’art. 69 Disp. Att. Cod. Civ., circostanza che, negli ultimi quattro lustri, si è verificata molto frequentemente, a seguito dell’entrata in vigore delle nuove norme urbanistiche sul recupero dei sottotetti, realizzazione di parcheggi interrati, e per altre circostanze (non indotte da recenti cambiamenti normativi ma pure possibili: soprelevazioni, verande, cambi di destinazione d’uso, e modifica delle unità abitative con frazionamenti/fusioni). Con il nuovo principio enunciato dalla Cassazione a Sezioni Unite non era più necessaria l’unanimità per la modifica delle tabelle millesimali, bensì era sufficiente la maggioranza qualificata come previsto dall’art. 1136 C.C. 2° comma: “sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio.” Dalla pubblicazione delle dette sentenze alla entrata in vigore della Riforma del Condominio questo nuovo principio è stato più volte applicato. Si precisa che, tutto ciò era valido per le tabelle millesimali di natura non “contrattuale”, mentre per le tabelle millesimali aventi natura negoziale o convenzionale rimaneva necessaria l’unanimità. La Legge 220/2012 è intervenuta riformando il citato art. 69 delle Disp. Att. Cod. Civ. riformulato nella versione attualmente in vigore. Quindi, è prevista l’unanimità per l’approvazione delle tabelle a meno che non sussistano le condizioni 1 (errore) e 2 (alterazioni di 1/5 del valore anche di per un solo condomino). Si evidenzia che, solo le modifiche che incidono per un quinto (20%) dei millesimi totali o di un singolo condominio consentono l’approvazione a maggioranza semplice, per le altre variazioni non sostanziali occorrerà l’unanimità.
NORMATIVA SULLE TABELLE MILLESIMALI
Nonostante l'importanza che rivestono le tabelle millesimali, non esiste una normativa dedicata. Tuttavia, da alcune indicazione del codice civile e da altre circolari si è formata una prassi nella individuazione della metodologia ed in particolare dei coefficienti da considerare nonchè della valutazione del loro peso.
In particolare, molto citate ed usate sono le circolari per le cooperative edilizie:
- Circ. Min. n°12480 del 26.03.1966
integrata dalla
- Circ. n. 2945 del 26 luglio 1993.
Oltre a queste circolari e un'ampia letteratura (che si rifà ad esse), a mio pare, è possibile prendere in esame come indicazioni anche la Legge 27 luglio 1978 N.392 sull'equocanone, ma relativamente solo ai valori dei coefficienti che possono essere stati preventivamente scelti dal tecnico in base al caso in esame.
Redazione e Calcolo Tabelle Millesimali
Le Tabelle Millesimali possono essere di diverso tipo:
- A - Tabelle Millesimali generali o di proprietà
- B - Tabelle Millesimali d'uso (le più frequenti: scale e ascensore)
A - Millesimali Generali (o Di Proprietà)
I millesimi sono calcolati a partire da un parametro tecnico (mq o mc) da modificare con l'applicazione di opportuni coefficienti, ottenendo così un parametro virtuale equivalente (ad esempio, la superficie virtuale). Esso è il risultato della combinazione di una operazione di misura oggettiva (superficie netta), e di una valutazione estimativa (con opportuni coefficienti attribuiti dal tecnico). I coefficienti comunemente usati sono: destinazione, esposizione, prospetto e piano e altri meno in uso nella pratica, ma che possono essere presi in considerazioni quando le caratteristiche lo richiedano (tipo: luminosità, forma, panoramicità, ecc.). Un riferimento per tali coefficiente è stato accennato nel paragrafo precedente della normativa.
Procedimento di Calcolo
Il "Metodo dei Valori Tipici" con le superfici virtuali si realizza mediante le seguenti fasi:
- Le singole unità (dette UI = Unità Immobiliari), costituenti lo stabile, vengono riportate in una tabella e contrassegnate con un numero d'ordine, con il nome del proprietario, con il piano e il numero d'interno; il fabbricato, cioè, deve essere suddiviso nelle sue unità immobiliari individuali, pur se alcune sono accomunate dalla proprietà di uno stesso soggetto (di modo che nel caso di trasferimento, è possibile variare soltanto il nominativo senza dover procedere alla rielaborazione dei millesimi).
- Ciascuna unità immobiliare viene scomposta negli ambienti che la costituiscono e numerando progressivamente questi ultimi (per es. UI-1 in 1a, 1b, … UI-2 in 2a, 2b,… e così via).
- Ciascun ambiente costituente l'unità immobiliare UI viene valutato mediante la misurazione superficiale, determinando le superfici reali dei singoli vani.
- Si determina la superficie virtuale del singolo ambiente (il valore condominiale o valore relativo afferente alla generica UI coincide con la superficie virtuale, come chiarisce la Circ.Min.N°12480/26.03.1966) calcolando la superficie reale del singolo ambiente co-stituente la generica unità immobiliare, moltiplicandola per i coefficienti di differenziazione (prescelti in base alle caratteristiche che il mercato locale apprezza).
- Si calcola la superficie virtuale della generica unità immobiliare sommando le superfici vir-tuali di tutti gli ambienti.
Si calcola la superficie virtuale (proporzionale al valore condominiale del singolo ambiente), moltiplicando la superficie reale per il coefficiente globale (il coefficiente definito globale si ottiene moltiplicando i coefficienti di differenziazione che tengono conto delle singole caratteristiche).
Le caratteristiche che intervengono nella formazione del valore di mercato di ogni singolo ambiente o vano utile sono state previste per la prima volta in n.2 dalla Circ. Min. n. 9400 del 01.07.1926 e poi estese a n.6 con la successiva Circ. Min. n. 12480 del 26.03.1966. Esse sono, di norma, le seguenti:
- Destinazione Kd
- Altezza piano Kh
- Orientamento Ko
- Prospicienza (o prospettazione) Kp
- Luminosità KL
- Funzionalità globale dell'unità immobiliare Kf.
A ciascuna delle quali viene assegnato il relativo coefficiente, definendo per ciascuno di tali coefficienti, il valore ordinario o più frequente, che si riscontra in un certo numero di ambienti dell'edificio in oggetto; attribuendo il valore 1,00 allo specifico coefficiente dell'ambiente-tipo è altresì possibile attribuire valori numerici superiori o inferiori all'unità per il medesimo coefficiente riferito a tutti gli altri ambienti dell'edificio.
La superficie virtuale dello specifico ambiente è pari alla moltiplicazione della superficie ef-fettiva utile di ciascun ambiente per i rispettivi valori dei coefficienti considerati:
Svi = Sutile x Kd x Kh x Ko x Kp x KL x Kf
La superficie virtuale di ciascuna unità immobiliare (pari alla somma delle superfici virtuali di tutti gli ambienti costituenti), deve essere rapportata alla superficie virtuale totale (somma delle superfici virtuali di tutte le unità immobiliari distinte ed individuate nel fabbricato costi-tuenti il condominio) e, quindi, espressa in millesimi, ottenendo il valore dei millesimi M mediante la seguente proporzione:
Mi: Svi = 1.000: Sv ----> Mi = (1.000 x Svi) / Sv
dove Mi = millesimi della unità i-esima in esame; Svi = superficie virtuale dell'unità in esame; Sv = superficie virtuale dell'intero edificio (somma delle superfici virtuali di tutte le unità).
Convenzioni di Misurazione
Nella valutazione devono essere considerate solo quelle caratteristiche, che il mercato apprezza, e che presentano una ridotta o nulla possibilità di essere modificate nel tempo quale la quadratura, la panoramicità e l'orientamento. Il fabbricato, cioè, va considerato nella sola parte che riflette la sua destinazione normale ed essenziale, senza tener conto di ciò che può essere og-getto di trasformazione, di miglioramenti, di manutenzione e così via (escludendo, quindi, per l'ultimo comma dell'
Art.68 Disp. Att. C.C. quegli elementi che possono influenzare il canone locatizio).
Si tratta, quindi, di determinare quel valore che ciascuna unità immobiliare avrebbe potuto esprimere all'inizio della vita utile dell'edificio, senza tener conto delle differenze delle rifiniture (pavimenti, rivestimenti, porte, infissi, servizi, apparecchiature igieniche, ecc.), che possono esistere tra le varie unità.
B - Millesimali Scale
L'Art.1124 C.C. esplicita in modo chiaro il criterio con cui ripartire (tra i proprietari dei diversi piani a cui servono) le spese di manutenzione e ricostruzione relative alle scale (applicabili anche per l'ascensore). I millesimi Scala sono costituiti da 2 aliquote:
1) in ragione del valore dei singole unità immobiliari;
2) in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo.
Il contributo indicato nella 1a parte dell'Art. 1124 C.C. ("per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari") è determinato nei millesimi di proprietà riguardante i condòmini che possono utilizzare le scale, ossia riparametrando a 1000 i millesimi delle unità servite delle scale.
Il contributo indicato nella 2a parte dell'Art.1124 C.C. è determinato proporzionalmente tra i vari piani in base alla loro altezza da terra. Nella pratica questo è spesso causa di equivoco, poichè sono attuati i metodi più diversi di calcolo (a volte errati), ma stando alla definizione codicistica ("...l'altra metà esclusivamente in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo") non v'è dubbio che è al piano che vanno attribuiti i millesimi in proporzione all'altezza e non alle singole unità immobiliari. Poi tale valore di piano deve essere ripartito tra le unità del piano (il codice non lo dice ma la è ovvio) in funzione del valore delle stesse ossia sempre in base ai millesimi generali (solo di quel piano piano). Il problema si pone quando il calcolo si applica ad edifici con un numero diverso di unità per piano: il caso maggiormente frequente è l'attico o il lastrico solare di proprietà di un solo condòmino che pagherà più di tutti, ma anche si pensi al piano primo con una sola unità il cui proprietario pur essendo a un piano con meno millesimi di altezza pagherebbe di più rispetto ai proprietari di piani superiori che dividono i millesimi di altezza tra più unità. In questo caso, è l'esperienza e la sensibilità tecnica del redattore delle tabelle che deve tenere conto del caso particolare non previsto dalla norma ed adottare le strategie opportune.
Infine, è il caso di chiarire che in accordo a recenti sentenze, i millesimi d'uso delle scale (per il pagamento della pulizia delle scale, luce, ecc.) sono solo e soltanto quelli derivanti dal punto 2, invece ai millesimi per riparazione e manutenzione (1+2) si ricorrerà solo in caso di manutenzione straordinaria, ricostruzione e altre spese indipendenti dal solo uso.
La Relazione Tecnica
A questo punto è bene precisare che, proprio alla luce dei nuovi orientamenti giurisprudenziali, la relazione tecnica di accompagnamento delle tabelle assume una rilevanza notevole, in quanto in essa deve essere chiaramente esposta la procedura seguita nel computo generale, non tanto per quanto riguarda gli elementi oggettivi (superfici, destinazioni, altezze interne dei locali ecc.), ma sopratutto per quelli soggettivi espressi dal tecnico, quali i pareri estimali relativi ai coefficienti applicati, alla destinazione d'uso e all'ubicazione di piano, che traducono in carature millesimali il rapporto fra il valore delle unità immobiliari e quello dell'intero edificio, rendendolo aritmeticamente percepibile. Non a caso infatti la Cassazione, nella sent. n. 18477/2010, ha precisato che "la tabella serve a esprimere, in precisi termini aritmetici, un preesistente rapporto di valore tra i diritti dei vari condomini". [1]
Per maggiori informazioni, preventivi (gratuiti) per consulenza e assistenza tecnica, potete contattarmi ai recapiti in fondo pagina.
Riferimenti:
Art. 1118. Cod. Civ. - Diritti dei partecipanti sulle cose comuni.
1. Il diritto di ciascun condomino sulle parti comuni, salvo che il titolo non disponga altrimenti, è proporzionale al valore dell'unità immobiliare che gli appartiene.
2. Il condomino non può rinunziare al suo diritto sulle parti comuni.
3. Il condomino non può sottrarsi all'obbligo di contribuire alle spese per la conservazione delle parti comuni, neanche modificando la destinazione d'uso della propria unità immobiliare, salvo quanto disposto da leggi speciali.
4. Il condomino può rinunciare all'utilizzo dell'impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, se dal suo distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini. In tal caso il rinunziante resta tenuto a concorrere al pagamento delle sole spese per la manutenzione straordinaria dell'impianto e per la sua conservazione e messa a norma.
(Articolo così sostituito dall’art. 3, comma 1, L. 11 dicembre 2012, n. 220, a decorrere dal 17 giugno 2013, ai sensi di quanto disposto dall’art. 32, comma 1, della medesima legge n. 220/2012)
Art. 1124. Cod. Civ. - Manutenzione e ricostruzione delle scale.
MANUTENZIONE E SOSTITUZIONE DELLE SCALE E DEGLI ASCENSORI
1. Le scale e gli ascensori sono mantenuti e sostituiti dai proprietari delle unità immobiliari a cui servono. La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l'altra metà esclusivamente in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo.
(Comma così sostituito dall’art. 8, comma 1, lett. a), L. 11 dicembre 2012, n. 220, a decorrere dal 17 giugno 2013, ai sensi di quanto disposto dall’art. 32, comma 1, della medesima legge n. 220/2012)
2. Al fine del concorso nella metà della spesa, che è ripartita in ragione del valore, si considerano come piani le cantine, i palchi morti, le soffitte o camere a tetto e i lastrici solari, qualora non siano di proprietà comune.
Art. 68. Disp. Att. Cod. Civ. Ove non precisato dal titolo ai sensi dell'articolo 1118, per gli effetti indicati dagli articoli 1123, 1124, 1126 e 1136 del codice, il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare è espresso in millesimi in apposita tabella allegata al regolamento di condominio.
Nell'accertamento dei valori di cui al primo comma non si tiene conto del canone locatizio, dei miglioramenti e dello stato di manutenzione di ciascuna unità immobiliare.
(Articolo così sostituito dall’art. 22, L. 11 dicembre 2012, n. 220, in vigore dal 17 giugno 2013).
Art. 69. Disp. Att. Cod. Civ. I valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella tabella millesimale di cui all'articolo 68 possono essere rettificati o modificati all'unanimità. Tali valori possono essere rettificati o modificati, anche nell'interesse di un solo condomino, con la maggioranza prevista dall'articolo 1136, secondo comma, del codice, nei seguenti casi:
1) quando risulta che sono conseguenza di un errore;
2) quando, per le mutate condizioni di una parte dell'edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell'unità immobiliare anche di un solo condomino. In tal caso il relativo costo è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione.
Ai soli fini della revisione dei valori proporzionali espressi nella tabella millesimale allegata al regolamento di condominio ai sensi dell'articolo 68, può essere convenuto in giudizio unicamente il condominio in persona dell'amministratore. Questi è tenuto a darne senza indugio notizia all'assemblea dei condomini. L'amministratore che non adempie a quest'obbligo può essere revocato ed è tenuto al risarcimento degli eventuali danni.
Le norme di cui al presente articolo si applicano per la rettifica o la revisione delle tabelle per la ripartizione delle spese redatte in applicazione dei criteri legali o convenzionali.
(Articolo così sostituito dall’art. 23, L. 11 dicembre 2012, n. 220, in vigore dal 17 giugno 2013).
[1] Consulente Immobiliare - Il Sole 24 Ore, 15 novembre2010, n. 871.